供求关系是决定价格的基本因素-谈房价股价

昨天在交大饮水思源bbs的stock版讨论地产新政，大部分人还是认为收缩流动性和增加交易成本才能有效打压房价。

也许大家研究水平越高就越关注技术性的东西，却忽略了最基本的常识：决定市场那无形的手是供求关系。房地产市场，大家讨论最多、最拨动大家情绪的是投机行为——地产商的和炒家的，打压投机是大家呼声最高的也是国家这几年来一直使用的调控手段，调利率、调首付比例、调税率，花样繁多，什么都用过了，就差物业税没出台了，结果大家也是知道的，房价一直涨。

由此可见打击投机没什么用，如果大家还是不相信，参照一下故事吧，07年4000点的时候，加印花税，立马跌到3000点，但后来还是涨到了6000点，08年一路跌，3000点的时候又是降利率又是减印花税，可后来还是跌到1600。

当然过度投机的市场最终也会崩溃，但现在有数据可以正面目前是过度投机了么。看看上海的商品房空置率数据吧：
上海商品房空置面积
2008年初 735万平方米
2008年12月末 1100万平方米
2009年2月末 1211万 （其中商品住宅空置554.07万平方米）
目前 可能已超过1600万平方米

1997年-2008年上海市商品房及商品住宅空置面积消化周期



2008年商品住宅预售登记面积 1560万平方米
2009上海在建及新开工商品住房建设项目,预计预售标准面积约2400万平方米
（2400+1600）/1560=2.56年，你说十年都消化不完，显然太夸张

今年前11个月上海二手房成交面积突破2247万平方米，1600/（2247/11）=7.8个月。不到8个月就能充分换手一遍，应该还属于闹房荒的阶段，还没到过度投机的阶段。

消灭投机吃力不讨好，适度投机可以让市场更有效率，大家对投机应该宽容一点，反而应该多关注供求关系。对于中国的房地产市场而言，供求关系就是两个因素：土地供应和适婚人口。什么时候18亿亩耕的红线可以破了，土地可以放开供应了，或者什么时候适婚人口达到峰值开始走下滑了，房价的拐点才会到来。